Beim Kauf einer Immobilie in Frankreich und danach fallen eine Vielzahl steuerlicher Abgaben an, die bereits vor Abschluss des Vorvertrages in die Planung miteinbezogen werden sollten.

Eine individuelle Beratung ist aufgrund der Komplexität auch der französischen Steuergesetze unumgänglich. Es versteht sich von selbst, dass auch eine etwaige gewerbliche Nutzung der Immobilie gerade für ausländische natürliche oder juristische Personen zahlreiche, im Einzelfall zu klärende Steuerfragen aufwirft.

Lediglich folgende generelle Hinweise können gegeben werde:

1. Internationales Steuerrecht

Zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Französischen Republik besteht ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerungen (DBA) und über gegenseitige Amts- und Rechtshilfe auf dem Gebiete der Steuern vom Einkommen und vom Vermögen sowie der Gewerbesteuern und der Grundsteuern vom 21. Juli 1959, in der durch das Revisionsprotokoll vom 9. Juni 1969 und die Zusatzabkommen vom 28. September 1989 und vom 20. Dezember 2001 geänderten Fassung.

Danach haben natürliche Personen mit Wohnsitz in Deutschland (mehr als 183 Tage Aufenthalt im Jahr) ihr gesamtes Welteinkommen in Deutschland zu versteuern.

In Ausnahme zu diesem Grundsatz weist das DBA das Besteuerungsrecht an Einkünften aus unbeweglichem Vermögen ausschließlich dem Belegenheitsstaat zu. Dies bedeutet zunächst, dass Steuern für sämtliche Einkünfte aus und alle laufenden Steuern (Private Veräußerungsgewinne und Einkünfte aus Vemietung und Verpachtung) auf das in Frankreich befindliche Immobilienvermögen ausschließlich in Frankreich erhoben werden können – dies mithin auch, wenn der Eigentümer seinen Wohnsitz in Deutschland hat.

Die so erzielten steuerfreien Einkünfte erhöhen folglich nicht die in Deutschland steuerbaren Einnahmen (sog. Freistellungsmethode). Sie unterliegen dort allerdings dem sogenannten Progressionsvorbehalt nach § 32 a EStG: Die französischen Einkünfte werden in die Bemessung des Steuersatzes einbezogen, der auf das in Deutschland zu versteuernde Einkommen anzuwenden ist. Zu den in Deutschland erzielten Einkünften werden die durch die französische Immobilie erzielten Einkünfte addiert. Anhand der Summe wird der deutsche Steuersatz ermittelt. Dieser höhere Satz wird dann aber nur auf die deutschen Einkünfte angewendet. Sofern der Steuerpflichtige in Deutschland ohnehin schon den höchsten Steuersatz zahlt, ist der Progressionsvorbehalt unbeachtlich.

Der Grundsatz des Progressionsvorbehalts gilt uneingeschränkt für positive Einkünfte. Für negative Einkünfte aus der Vermietung ausländischer Immobilien versagt jedoch das deutsche Steuerrecht (§ 2 a EStG) weitgehend die steuerliche Berücksichtigung. Ein negativer Progressionsvorbehalt, d.h. die Reduktion des durchschnittlichen Steuersatzes wegen der im Ausland erzielten Verluste, ist demnach nach dem Wortlaut des deutschen Gesetztes grundsätzlich nicht möglich.

Allerdings hat der Europäische Gerichtshof erst jüngst in einem Urteil vom 21.02.2006 (EuGH Az. C-152/03 Ritter-Coulais) diese Ungleichbehandlung von ausländischen Vermietungsverlusten einerseits und positiven ausländischen Vermietungseinkünften andererseits für gemeinschaftsrechtswidrig erachtet. Damit muss die deutsche Finanzverwaltung auch ausländische Vermietungsverluste im Rahmen des Progressionsvorbehalts berücksichtigen. Für deutsche Steuerpflichtige, die Eigentümer einer in Frankreich vermieteten Immobilie sind, eröffnen sich damit neue steuerliche Verlustzuweisungsmöglichkeiten. Es darf allerdings erwartet werden, dass das Finanzamt versucht sein wird, langfristige steuerliche Verluste durch den Verweis auf die Grundsätze der steuerlichen „Liebhaberei“ – wie auch in reinen Inlandsfällen - von der Berücksichtigung auszuschließen.


2. Vom Verkäufer zu tragende Steuern: Besteuerung des Wertzuwachses, sog. plus-values immobilières

Im Veräußerungsfall sieht der französische Gesetzgeber eine Besteuerung des Wertzuwachses vor, der sich seit der Anschaffung der Immobilie ergeben hat und der bei der Veräußerung vom Verkäufer realisiert wird.

Allerdings hat der französische Gesetzgeber mit einem neuen Gesetz, das zum 01.01.2004 in Kraft getreten ist, die Berechnung der entsprechenden Steuer erheblich vereinfacht, den Kreis der von der plus-value Steuer befreiten Immobilienverkäufe wesentlich erweitert und auch den Steuersatz - zumindest für EU-Steuerbürger - erniedrigt:

a) Berechnung des steuerbaren Wertzuwachses

Zunächst ist zu beachten, dass die plus-value vollständig entfällt, wenn der Zeitpunkt der Anschaffung der Immobilie durch den Verkäufer bereits mehr als 15 Jahre zurückliegt – vor der Gesetzesreform entfiel sie erst nach 22 Jahren.

Dies ergibt sich daraus, dass zur Ermittlung der steuerbaren plus-value an dem tatsächlichen Wertzuwachs für jedes Jahr der Inhaberschaft über dem fünften Jahr hinaus ein Abschlag von 10 % vorgenommen wird.

Beispiel : Wenn der Verkäufer die zu verkaufende Immobilie 15 Jahre vor der Veräußerung erworben hat, so multipliziert man 10% x (15 Jahre – 5 Jahre) = 100% zu berücksichtigender Abschlag auf den vom Verkäufer realisierten Wertzuwachs. Damit besteht hier kein steuerbarer Wertzuwachs. Wenn der Verkäufer die Immobilie aber beispielsweise erst 13 Jahre zuvor selbst erworben hat, ist der Abschlag wie folgt zu berechnen: 10 % x (13 Jahre – 5 Jahre) = 80 %. Der steuerbare Wertzuwachs beträgt mithin noch 20 %.

Daneben wurde mit der Reform auch die materielle Berechnung des Wertzuwachses vereinfacht:

Zunächst wurde die Berücksichtigung der komplizierten und sich ständig ändernden Geldentwertungskoeffizienten (coefficient d'érosion monétaire) aufgehoben.

Daneben kann der Anschaffungswert, der der plus-value Berechnung zugrunde zu legen ist, um folgende Beträge erhöht werden

• Kosten, die für die Anschaffung aufgewendet wurden (pauschal 7,5 % des Anschaffungspreises);
  
• Aufwendungen, die der Eigentümer im Laufe der Jahre für Reparatur und Instandhaltung auf die Immobilie gemacht hat, gegen entsprechenden Nachweis durch Vorlage der Originalrechnungen der beauftragten Unternehmen. Bei Anschaffungen, die länger als 5 Jahre zurückliegen, dürfen ohne Nachweis pauschal 15 % des Anschaffungswertes angesetzt werden.
  

• etwaige Maklerprovisionen;
  
• Kosten der gesetzlich vorgeschriebenen Sachverständigengutachten (s.o.);
  
• Kosten einer etwaigen Hypothekenlöschung;
  

• Von der plus-value befreit ist zunächst der Verkauf der Immobilie, an welcher der Verkäufer seinen Hauptwohnsitz (résidence principale) unterhält.
  

• Diese Steuerbefreiung gilt ebenfalls für die Veräußerung von Immobilien französischer Staatsangehöriger mit Wohnsitz im Ausland sowie für Immobilien von Staatsangehörigen eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, die in Frankreich keinen Wohnsitz unterhalten. Allerdings gilt die Steuerbefreiung für die Person ohne Wohnsitz in Frankreich nur dann, wenn sie in der Vergangenheit irgendwann einmal während mindestens zwei Jahren ihren Steuerwohnsitz in Frankreich hatte und dies nachweist. Die Steuerbefreiung kann im Übrigen nur für eine erstmalige Veräußerung seit dem 01.01.2004 beansprucht werden. Insbesondere gilt sie nicht für juristische Personen.
  

• Weitere Fälle der Steuerbefreiung betreffen Eigentümer, die als Einkommen nur eine geringe Rente beziehen und daher bereits von der Grundsteuer (taxe foncière) befreit sind.
  

• Schließlich sind Verkaufsgeschäfte zu einem Verkaufspreis bis zu 15.000 € (4.600 € vor 2004) vollständig von der plus-value Besteuerung befreit.