STEUERN rund um die Frankreichimmobilie Version imprimable

Beim Kauf einer Immobilie in Frankreich und danach fallen eine Vielzahl steuerlicher Abgaben an, die bereits vor Abschluss des Vorvertrages in die Planung miteinbezogen werden sollten.

Eine individuelle Beratung ist aufgrund der Komplexität auch der französischen Steuergesetze unumgänglich. Es versteht sich von selbst, dass auch eine etwaige gewerbliche Nutzung der Immobilie gerade für ausländische natürliche oder juristische Personen zahlreiche, im Einzelfall zu klärende Steuerfragen aufwirft. 

Lediglich folgende generelle Hinweise können gegeben werden:
 
1. Internationales Steuerrecht
 
Zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Französischen Republik besteht ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerungen (DBA) und über gegenseitige Amts- und Rechtshilfe auf dem Gebiete der Steuern vom Einkommen und vom Vermögen sowie der Gewerbesteuern und der Grundsteuern vom 21. Juli 1959, in der durch das Revisionsprotokoll vom 9. Juni 1969 und die Zusatzabkommen vom 28. September 1989 und vom 20. Dezember 2001 geänderten Fassung.

Danach haben natürliche Personen mit Wohnsitz in Deutschland (mehr als 183 Tage Aufenthalt im Jahr) ihr gesamtes Welteinkommen in Deutschland zu versteuern. 

In Ausnahme zu diesem Grundsatz weist Artikel 3 des DBA das Besteuerungsrecht an (positiven und negativen) Einkünften aus unbeweglichem Vermögen ausschließlich dem Belegenheitsstaat zu. Dies bedeutet zunächst, dass Steuern für sämtliche Einkünfte aus und alle laufenden Steuern (Private Veräußerungsgewinne und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) auf das in Frankreich befindliche Immobilienvermögen ausschließlich in Frankreich erhoben werden können – dies mithin auch, wenn der Eigentümer seinen Wohnsitz in Deutschland hat.

Die so erzielten steuerfreien Einkünfte erhöhen folglich nicht die in Deutschland steuerbaren Einnahmen (sog. Freistellungsmethode). 

Gleichzeitig erlaubt Artikel 20 Abs. 1 a) des DBA allerdings dem deutschen Wohnsitzstaat die Berücksichtigung der französischen Einkünfte bei der Festsetzung ihres Steuersatzes, sog. Progressionsvorbehalt.

Von dieser Erlaubnis hatte der deutsche Gesetzgeber ursprünglich unbeschränkt Gebrauch gemacht. Nach 32 a EStG alter Fassung waren die französischen Einkünfte in die Bemessung des Steuersatzes einzubeziehen, der auf das in Deutschland zu versteuernde Einkommen anzuwenden war. Hierbei hatte der deutsche Bundesfinanzhof in ständiger Rechtsprechung ursprünglich vertreten, § 2a EStG a.F. beschränke den steuermindernden Ausgleich der von der Vorschrift erfassten negativen ausländischen Einkünfte auch mit Wirkung für den negativen Progressionsvorbehalt, d.h. die Reduktion des durchschnittlichen Steuersatzes wegen der im Ausland erzielten Verluste war grundsätzlich nicht möglich. Allerdings hat der Europäische Gerichtshof mit Urteil vom 21.02.2006 (EuGH Az. C-152/03 Ritter-Coulais) diese Ungleichbehandlung von ausländischen Vermietungsverlusten einerseits und positiven ausländischen Vermietungseinkünften andererseits für gemeinschaftsrechtswidrig erachtet. Danach konnten zwar im Rahmen der deutschen Einkommenssteuer Verluste aus der Vermietung einer französischen Immobilie nicht steuermindernd verrechnet werden, allerdings mittels des negativen Progressionsvorbehalts zu einer Reduktion des anwendbaren Steuersatzes führen.

All dies kann allerdings mittlerweile unter das Kapitel Rechtsgeschichte eingeordnet werden. Der deutsche Gesetzgeber hat zwischenzeitlich reagiert: Nach dem neuen § 32b Abs. 1 S. 2 Nr. 3 EStG gilt weder der negative noch der positive Progressionsvorbehalt für Einkünfte "aus der Vermietung oder Verpachtung von unbeweglichem Vermögen […], wenn diese in einem anderem Staat als in einem Drittstaat belegen sind". Im Umkehrschluss bedeutet dies: Liegt das vermietete Grundstück nicht in einem Drittstaat sondern in einem EU/EWR-Staat wie Frankreich, ist kein Progressionsvorbehalt zu beachten. Im Ergebnis können Verluste aus der französischen Immobilie heute im Rahmen der deutschen Einkommenssteuer weder im Rahmen der Verlustverrechnung, noch bei der Ermittlung Steuersatzes genutzt werden

Weiterhin im Rahmen des Progressionsvorbehalts von Bedeutung bleiben können allerdings Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften im Sinn von § 23 EStG, die in Frankreich sog. plus-values immobilières darstellen (siehe unten). Der deutsche Progressionsvorbehalt geht allerdings auch hier ins Leere, sofern die Einkünfte jenseits der Spekulationsfrist des § 23 EStG liegen und daher in Deutschland nicht steuerbar wären.

2. Vom Verkäufer zu tragende Steuern: Besteuerung des Wertzuwachses, sog. plus-values immobilières

Im Veräußerungsfall von Immobilien, die nicht dem Hauptwohnsitz des Verkäufers dienen, sieht der französische Gesetzgeber eine Besteuerung des Wertzuwachses vor, der sich seit der Anschaffung der Immobilie ergeben hat und der bei der Veräußerung vom Verkäufer realisiert wird. 

a) Ermittlung der steuerbaren Wertzuwachses

(1) Grundsätze der Berechnung 

Der Wertzuwachs errechnet sich grundsätzlich aus der Differenz zwischen dem Preis der beim Verkauf erzielt wird und demjenigen, dem Wert, den den Immobilie aufwies, als der Verkäufer die Immobilie selbst erworben hat – d.h. dem Kaufpreis bei Ankauf bzw. dem Wert der Schenkung oder Erbschaft, wenn der Verkäufer die Immobilie durch Schenkung oder Erbschaft erhalten hat.

Dieser der plus-value Berechnung zugrundezulegende Anschaffungswert ist um folgende Beträge zu erhöhen:

  • Kosten, die für die Anschaffung aufgewendet wurden (pauschal 7,5 % des Anschaffungspreises);
  • Aufwendungen, die der Eigentümer im Laufe der Jahre für "den Bau, Wiederaufbau oder Verbesserungen" der Immobilie gemacht hat, gegen entsprechenden Nachweis durch Vorlage der Originalrechnungen der beauftragten Unternehmen. Nicht hierzu zählen Aufwendungen für die normale Instandhaltung. Bei Anschaffungen, die länger als 5 Jahre zurückliegen, dürfen ohne Nachweis pauschal 15 % des Anschaffungswertes angesetzt werden.

Weiter dürfen zur Berechnung der plus-value-Steuer vom Verkaufswert folgende Positionen abgezogen werden:

  • etwaige Maklerprovisionen;
  • Kosten der gesetzlich vorgeschriebenen Sachverständigengutachten (s.o.);
  • Kosten einer etwaigen Hypothekenlöschung;

(2) Abschläge in Abhängigkeit zur Haltedauer

Ferner sieht das Gesetz die Möglichkeit vor, von dem nach obigen Grundsätzen ermittelten Wertzuwachs Abschläge in Abhängigkeit zur Haltedauer der Immobilie vorzunehmen.

Nachdem diese Grundsätze erst durch Gesetz vom 08.09.2011 das (Lois de finances rectificatives pour 2011) grundlegend reformiert wurden, hat der französische Wirtschafts- und Finanzminister am 18.07.2013 eine erneute Reform bekanntgegeben, die zum 01.09.2013 in Kraft getreten ist.

In Hinblick auf den zeitlichen Anwendungsbereich der verschiedenen Gesetze ist für die jeweils anwendbare Besteuerung auf den Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Verkaufs abzustellen. Danach ist wie folgt zu unterscheiden:

(a) Beurkundungen vor dem 01.02.2012:

Vor der Reform 2011 entfiel die plus-value-Steuer vollständig, wenn der Zeitpunkt der Anschaffung der Immobilie durch den Verkäufer beim Verkauf bereits mehr als 15 Jahre zurücklag. Dies ergab sich daraus, dass zur Ermittlung der steuerbaren plus-value an dem tatsächlichen Wertzuwachs für jedes Jahr der Inhaberschaft über dem fünften Jahr hinaus ein Abschlag von 10 % vorgenommen wurde.

Beispiel : Wenn der Verkäufer die zu verkaufende Immobilie 15 Jahre vor der Veräußerung erworben hatte, so multiplizierte man 10% x (15 Jahre – 5 Jahre) = 100% zu berücksichtigender Abschlag auf den vom Verkäufer realisierten Wertzuwachs. Damit bestand hier kein steuerbarer Wertzuwachs. Wenn der Verkäufer die Immobilie aber beispielsweise erst 13 Jahre zuvor selbst erworben hatte, war der Abschlag wie folgt zu berechnen: 10 % x (13 Jahre – 5 Jahre) = 80 %. Der steuerbare Wertzuwachs betrug mithin noch 20 %.

(b) Beurkundungen zwischen dem 01.02.2012 und dem 31.08.2013:

Nach den Grundsätzen der Reform von 2011 blieb es zwar dabei, dass bei Verkauf innerhalb der ersten 5 Jahre überhaupt kein Abschlag vom steuerbaren Wertzuwachs erfolgte. Abweichend von der bis dahin geltenden Regelung wurden allerdings von dem steuerbaren Wertzuwachs bei Verkauf für Haltezeiten zwischen dem 6. und dem 17. Jahr seit Erwerb nunmehr lediglich 2 % pro Jahr abgezogen, für Haltezeiten zwischen dem 18. und 24. Jahr seit Erwerb lediglich 4 % pro Jahr und ab dem 24. Jahr  8% pro Jahr.

Hierdurch ergab sich im Vergleich zur bis dahin geltenden Gesetzeslage eine ganz erhebliche Steigerung der Steuer. Insbesondere wurde der Eintritt der vollständigen Steuerbefreiung von 15 Jahren auf 30 Jahre seit Erwerb verschoben.

(c) Beurkundungen seit dem 01.09.2013

Nach den Grundsätzen der Reform von 2013 bleibt es auch weiterhin zunächst dabei, dass bei Verkauf innerhalb der ersten 5 Jahre überhaupt kein Abschlag vom steuerbaren Wertzuwachs erfolgt.

Da die Berechnung dem Gesetzgeber offensichtlich noch nicht kompliziert genug war, hat er jetzt für die Berechnung der Wertzuwachs-Steuer (plus-values) und der ebenfalls auf die Wertzuwächse zu zahlenden Sozialabgaben (prélèvements sociaux) jeweils unterschiedliche Abschläge nach Haltedauer eingeführt. Danach ist ab einer Haltedauer von 22 Jahren keine Wertzuwachssteuer (plus-values) mehr zu zahlen. Für die Sozialabgaben (prélèvements sociaux) entfällt die Abgabepflicht allerdings – wie gehabt – erst nach dreißig Jahren, wobei der Gesetzgeber es sich nicht nehmen ließ, hier im Vergleich zur vorherigen Regelung die Abschlagsprogression insbesondere in den ersten 22 Jahren zu senken, so dass man sich fragen darf, ob die neue Regelung dem Steuerzahler neben der Freude über spannende Rechenaufgaben auch tatsächlich einen Steuervorteil bereitet (was ja durchaus erklärtes Ziel der derzeitigen Regierung ist).

Im Einzelnen stellen sich die nunmehr geltenden Abschlagsregeln wie folgt dar:

Haltedauer 

Abschlag pro Jahr der Haltedauer für die Berechnung der Wertzuwachssteuer (plus-values) 

Abschlag pro Jahr der Haltedauer für die Berechnung der Sozialabgaben (prélèvements sociaux) 

weniger als 6 Jahre

0%

0% 

zwischen 6 und 21 Jahren

6% 

1,65% 

im 22. Jahr

4%

1,60% 

über 22 Jahre

- 

9% 


Besonders ist noch darauf hinzuweisen, dass es für Baugrundstücke (
terrains à bâtir) auch weiterhin bei der Regelung bleibt, die auf alle Veräußerungen zwischen dem 01.02.2012 und dem 31.08.2013 anwendbar waren.

(d) Einmaliger Sonderabschlag für Beurkundungen zwischen dem 01.09.2013 und dem 31.08.2014:

Da mit der oben unter (c) dargestellten Regelung die Kreativität des Gesetzgebers noch nicht ausgeschöpft war und er offensichtlich auch selbst nicht von ihrer Durchschlagskraft für den derzeit eher schwächelnden Immobilienmarkt überzeugt war, gibt es für Beurkundungen zwischen dem 01.09.2013 und dem 31.08.2014 ein „Sonderschmankerl“ in Form eines Sonderabschlags in Höhe von 25% auf die Netto-Besteuerungsgrundlage (assiette nette taxable) sowohl der Wertzuwachssteuer (plus-values), als auch der Sozialabgaben (prélèvements sociaux).

Auch dieser Sonderabschlag gilt nicht für Baugrundstücke (terrains à bâtir).

Der nach all diesen ermittelte Wertzuwachs ist der Steuerberechnung zugrunde zu legen.

b) Steuerbefreiungen in besonderen Fällen:

In einigen besonderen Fällen stellt der französische Gesetzgeber den Wertzuwachs vollständig von der Besteuerung frei: 

  • Von der plus-value-Steuer befreit ist zunächst der Verkauf der Immobilie, an welcher der Verkäufer seinen Hauptwohnsitz (résidence principale) unterhält.

  • Diese Steuerbefreiung gilt ebenfalls für die Veräußerung von Immobilien französischer Staatsangehöriger mit Wohnsitz im Ausland sowie für Immobilien von Staatsangehörigen eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, die in Frankreich keinen Wohnsitz unterhalten. Allerdings gilt die Steuerbefreiung für die Person ohne Wohnsitz in Frankreich nur dann, wenn sie in der Vergangenheit irgendwann einmal während mindestens zwei Jahren ihren Steuerwohnsitz in Frankreich hatte und dies nachweist und im übrigen auch seit dem 1. Januar des Jahres, das dem Jahr des Verkaufs vorausgeht, ununterbrochen die alleinige Verfügungsgewalt (libre disposition) über die Immobilie hat, sprich diese nicht vermietet oder anderweitig zur Nutzung an Dritte überlassen war (Art. 150 U II 2° CGI). Seit 2014 gilt die Steuerbefreiung nur bis zu einem Wertzuwachshöchstbetrag von 150.000 € und als weitere Bedingung für die Steuerbefreiung sieht das Gesetz seit 2014 vor, dass die Steuerbefreiung spätestens bis zum 31. Dezember des 5 Jahres geltend zu machen ist, welches auf die Aufgabe des französischen Steuerwohnsitzes folgt. Die Steuerbefreiung kann im Übrigen nur für eine erstmalige Veräußerung seit dem 01.01.2004 beansprucht werden. Insbesondere gilt sie nicht für juristische Personen.

  • Weitere Fälle der Steuerbefreiung betreffen Eigentümer, die als Einkommen nur eine geringe Rente beziehen und daher bereits von der Grundsteuer (taxe foncière) befreit sind.

  • Schließlich sind Verkaufsgeschäfte zu einem Verkaufspreis bis zu 15.000 € vollständig von der plus-value Besteuerung befreit. 

c) Höhe der plus-value-Steuer und Verfahren
 
(1) plus-value Steuer und Sozialabgaben
 
Wenn nach den obigen Ausführungen ein steuerbarer Wertzuwachs vorliegt, stellt sich die Frage, in welcher Höhe Steuern anfallen und auf welche Weise diese zu erklären und zu leisten sind. Auch hier haben die Gesetzesreformen der vergangenen Jahre sukzessive Erhöhungen gebracht: 

Zwischen dem 01.10.2011 und 30.06.2012 betrug die Steuer insgesamt 32,5%  bestehend aus   taux forfaitaire 19% + CSG 8,2% + CRDS 0,5% + prélevement social 3,4% + taxe additionnelle 0,3%   + revenu de solidarité active 1,10%  (zuvor seit dem 01.01.2011 : 31,3 % bestehend aus   taux forfaitaire 19% + CSG 8,2% + CRDS 0,5% + prélevement social 2,2% + taxe additionnelle 0,3%   + revenu de solidarité active 1,10%) des nach obigen Regeln berechneten Wertzuwachses.

Seit dem 01.07.2012 beträgt die Steuer insgesamt gar 34,5%, da der prélevement social von 3,4% auf 5,4% angehoben wurde (Loi 2012-354 vom 14.03.2012, art. 2). Die Steuer wird als Quellensteuer erhoben und nicht etwa als Einkommenssteuer. Vielmehr wird die Steuer unmittelbar mit dem Verkauf fällig. Das Gesetz verpflichtet den Notar, die entsprechende Steuererklärung Namens und im Auftrag des Verkäufers anzufertigen sowie aus dem treuhänderisch empfangenen Kaufpreis die Steuer zu begleichen. 

Die Berechnung und Höhe der Steuer für Verkäufer, die Ihren Steuerwohnsitz nicht in Frankreich haben und die Staatsangehörige eines Mitgliedsstaates der Europäischen Union sind, entsprechen im Prinzip denjenigen der französischen Steuerinländer. Bis Mitte August 2012 wurden die Sozialabgaben zwar für letztere nicht erhoben (Richtlinie des franz. Finanzministeriums Instr. BOI 8 M-1-04, n° 81). Mit einer Gesetzesreform vom 17.08.2012 hatte der französische Gesetzgeber auch Steuerausländer verpflichtet, die Sozialabgaben auf Wertzuwächse aus Immobilienverkäufen abzuführen (Loi 2012-958 vom 16.08.2012, art. 29). Der französische Verfassungsrats hatte dies zunächst gebilligt, da es sich bei den prélèvement sociaux um eine Steuer (impôts de toute nature) handeln und diese rechtmäßig von Steuerausländern eingezogen werden könne, auch wenn diese an den Sozialleistungen grundsätzlich keine Teilhabe genießen (Conseil Constitutionnel décision n° 90-285 du 28 décembre 1990; n° 2000-437 du 19 décembre 2000).

****** NEU 26.02.2015 ***** Bis 2015 gezahlte Sozialabgaben -  Rückerstattung sichern !

Allerdings wurde das französische Gesetz vom europäischen Gerichtshof mit Urteil vom 26.02.2015 (Rechtssache C-623/13 de Ruyter)  in einer lange erwarteten Entscheidung für unvereinbar mit dem Gemeinschaftsrecht erklärt, soweit die Erhebung der prélèvement sociaux durch Frankreich zu einer kumulativen Erhebung von Sozialabgaben in mehreren Mitgliedstaaten der EU führt und Frankreich nach den Kollisionsvorschriften der Verordnung EU Nr. 1408/71 nicht das Recht zur Erhebung der Sozialabgaben zusteht. Dabei ist festzuhalten, dass nach der Verordnung EU  Nr. 1408/71  (zwischenzeitlich ersetzt durch die Verordnung EU Nr. 883/2004) die Erhebung der Sozialabgaben grundsätzlich dem Mitgliedstaat zusteht, in dem der betroffene Bürger entweder seine nichtselbständige oder selbständige Tätigkeit ausübt oder - in Ermangelung einer nichtselbständigen oder selbständigen Erwerbstätigkeit-, dem Mitgliedstaat, in dem er seinen Wohnsitz hat.

Damit war die Erhebung Sozialabgaben gegenüber Steuerausländern, die in Frankreich weder einer nichtselbständigen, noch selbständigen Tätigkeit nachgehen nach der bis 2015 geltenden Gesetzeslage rechtswidrig. Dies hat letztendlich auch das oberste französische Verwaltungsgericht (Conseil d’Etat) in einer Entscheidung vom 27.07.2015 (Entscheidung n° 334551) festgestellt.

Dies wurde dann endlich im Oktober 2015 auch zum größten Teil ausdrücklich von der französischen Finanzverwaltung anerkannt – anerkannt ist eine Rückerstattung von 13,5% der seit 2013 geleisteten Abgaben von insgesamt 15,5%. Für den Zeitraum vor 2013 geht die französische Finanzverwaltung von einer Verjährung aus. Für den Zeitraum 2013 musste der Antrag auf Rückerstattung noch spätestens bis zum 31.12.2015 (Eingang) gestellt werden, da ansonsten auch hier die Finanzverwaltung von einer Verjährung ausgeht. Die übrigen Anträge für Zeiträume bis 2015 können auch noch in 2016 gestellt werden, soweit die Sozialabgaben auf Wertzuwächse aus Immobilienverkäufen betroffen sind - maßgeblich ist das Datum der Beurkundung. Sofern Sozialabgaben auf Mieteinkünfte betroffen sind (siehe auch die weitere Darstellung unten), kann die Rückerstattung fristgerecht bis um 31. Dezember des zweiten Jahres folgen, das auf das Jahr der allgemeinen Steuererhebung mise en recouvrement) folgt. Im Jahr 2016 kann daher noch die Rückerstattung der im Jahr 2014 und 2015 zu erklärenden Abgaben für die in den Jahren 2013 und 2014 erzielten Einkünfte gefordert werden. Die näheren Details können den Presserklärungen des französischen Finanzministeriums vom 20.10.2015 entnommen werden.

****** NEU 01.01.2016 ***** Bercy schlägt zurück – Wiedereinführung der „prélèvement sociaux“ für Steuerausländer ab 2016!

Beachtlich ist, dass der französische Gesetzgeber die Pflicht zur Zahlung der „prelèvement sociaux“ auch für EU-Steuerausländer mit Gesetz vom 21.12.2015 (LOI n° 2015-1702, Art. 24) nunmehr wieder eingeführt hat. Die Abgabepflicht besteht für alle Immobilienverkäufe, die ab dem 01.01.2016 beurkundet werden, sowie für alle Einkünfte aus Vermietungen ab dem 01.01.2015, die ab 2016 erklärt werden. Für Zeiten davor, bleibt es bei der Rückerstattung, soweit noch nicht verjährt.

Der französische Gesetzgeber hat lediglich die Widmung der Abgabe geändert: Die Abgaben sollen nunmehr den staatlichen Trägern zufließen, die Leistungen ohne Beitragsnachweise (organismes versant des prestations sociales non contributives) erbringen. Der französische Gesetzgeber geht davon aus, dass die Erhebung aufgrund der Widmungsänderung der Abgabe nunmehr auch ohne weiteres mit dem Unionsrecht vereinbar sei.

Es darf wohl davon ausgegangen werden, dass die Frage der Vereinbarkeit des neuen Gesetzes mit dem Unionsrecht dem europäischen Gerichtshof demnächst wieder zur Klärung vorgelegt wird. Sollte der europäische Gerichtshof die Unvereinbarkeit feststellen, haben Rückforderungsanträge Aussicht auf Erfolg. Von der neuen Regelung Betroffene sollten die weitere Entwicklung im Auge behalten.

 
(2) Seit 2013 zusätzlich: Sondersteuer (surtaxe immobilière

Hinzu kommt seit dem 01.01.2013 für einen Wertzuwachs von mehr als 50.000 € eine Sondersteuer (sog. surtaxe immobilière). Derartige Wertzuwächse werden zusätzlich zum allgemeinen Steuersatz von 19 % und den Sozialabgaben von 15,5% zusätzlich mit folgenden progressiven Sätzen besteuert (hierbei steht PV für den steuerbaren Wertzuwachs nach den oben dargestellten Regeln):

von   50 001 bis   60 000 : 2% PV - [(60 000 - PV) x 5%]
von   60 001 bis 100 000 : 2% PV
von 101 001 bis 110 000 : 3% PV - [(110 000 - PV) x 10%]
von 110 001 bis 150 000 : 3% PV
von 150 001 bis 160 000 : 4% PV - [(160 000 - PV) x 15%]
von 160 001 bis 200 000 : 4% PV
von 200 001 bis 210 000 : 5% PV - [(210 000 - PV) x 20%]
von 210 001 bis 250 000 : 5% PV
von 250 001 bis 260 000 : 6% PV - [(260 000 - PV) x 25%]
über 260 001 : 6% PV

Achtung: Diese Sondersteuer wird nicht auf Wertsteigerungen aus dem Verkauf von Baugrundstücken (sog. terrains à bâtir) erhoben.

d) Einschaltung des sog. représentant accrédité – SARF S.A.

Zwischen dem 1. März 2004 und dem 31.12.2014 hatte der der französische Gesetzgeber alle Steuerausländer - auch solche mit Wohnsitz in einem Mitgliedstaat der EU - verpflichtet, bei der Erklärung und Abführung der plus-value einen speziell hierfür akreditierten Vertreter (représentant accrédité) zwischenzuschalten, der für die Richtigkeit der Erklärung haftet. (Article 244 bis A du C.G.I.; Article 171 quater annexe II du C.G.I.). Hierbei kam erstens zu Mehrkosten für das Honorar des Steuerrepräsentanten von etwa 0,5 bis 2 % des Verkaufspreises. Ferner hatten diese Steuerrepräsentanten quasi in vorauseilendem Gehorsam oftmals die Anerkennung möglicherweise anrechnungsfähiger Aufwendungen versagt bzw. in der Erklärung nicht berücksichtigt. Ferner wurden  viele Steuerbefreiungstatbestände oftmals völlig ignoriert bzw. die Mandanten nicht über die entsprechenden Möglichkeiten bei Beibringung der nötigen Nachweise aufgeklärt.
 
****** NEU 01.01.2015 *****
Mit dem dem Haushaltsgesetz 2015 (n° 2014-1655 vom 29/12/2014) wurden allerdings Steuerausländer mit Wohnsitz in einem Mitgliedstaat der EU von der Verpflichtung zur Bestellung eines Steuerrepräsentanten ausgenommen. Seit dem 01.01.2015 fällt für diesen Personenkreits die Erstellung der mit dem Verkauf anzufertigenden Wertzuwachssteuererklärung daher wieder in die Zuständigkeit der Notare.

3. Vom Käufer zu tragende Steuern

Das französische Steuerrecht unterscheidet hinsichtlich der übrigen mit dem Erwerb einer Immobilie anfallenden Steuern zwischen dem Kauf „neuer“ und „alter“ Immobilien.

a) Kauf neuer Immobilien: Mehrwertsteuer (TVA)

„Neu“ im steuerrechtlichen Sinne sind insofern Immobilien, die vor weniger als 5 Jahren fertiggestellt wurden und seitdem nicht oder nur an gewerbliche Immobilienhändler, nicht also an Privatpersonen, weiterverkauft wurden. Ebenso behandelt wird der Kauf von unbebauten Grundstücken durch gewerbliche Immobilienhändler und der Kauf von erst noch fertigzustellenden Gebäuden. Beim Kauf einer solchen „neuen“ Immobilie fallen die französische Umsatzsteuer (TVA) in Höhe von 20 % des Kaufpreises zuzüglich einer sog Publizierungssteuer (taxe de publicité) von 0,6% bzw. inklusive der sog. frais d’assiette von 0,615% an.

b) Kauf alter Immobilien: Registersteuern (Droits d'enrgistrement)

Beim Kauf einer „alten“ Immobilie dagegen fallen zunächst Grunderwerbssteuern in Form der sog. Registersteuern (droit d’enregistrement) an, die ebenfalls vom Käufer zu tragen sind. Diese Registersteuern betragen seit dem 01.01.2006 nunmehr in der Regel insgesamt mindestens 5,09 % des Kaufpreises, gleich ob es sich um den Erwerb einer gewerblich oder zu Wohnzwecken genutzten Immobilie handelt.

 
Diese Registersteuer setzt sich zusammen aus der sog. Liegenschaftspublizitätssteuer (taxe de publicité foncière) der Départements in Höhe von mindestens 3,8 %, der sog. Gemeindesteuer (taxe communale) in Höhe von 1,2 %, sowie dem sog. prélèvement pour frais d’assiette von 2,37% auf die Liegenschaftspublizitätssteuer.
 
Seit dem 01.03.2014 (Loi 2013-1278 vom 29.12.2013, art. 77) haben die Départements die Möglichkeit die Liegenschaftspublizitätssteuer um maximal 0,7% auf 4,5% zu erhöhren, so dass sich die Gesamtsteuer dann auf maximal 5,81% erhöht. Die meisten Départements haben hiervon Gebrauch gemacht. Diese Steuererhöhung ist zunächst befristet anwendbar für alle Beurkundungen bis zum 29.02.2016.

4. Laufende Steuern nach Erwerb

Besitz und Nutzung der Immobilie lösen unabhängig von der Veräußerung noch die folgenden Steuern aus:

a) Grundsteuer (taxe foncière)

Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Lokalsteuer für bebaute Grundstücke zugunsten der Gemeinden und Départements.

Grundsteuer hat in Frankreich zu zahlen, wer zum 1. Januar eines Jahres entweder Volleigentümer (propriétaire), Nießbrauchsberechtigter (usufruitier) oder Erbbaurechtsnehmer (preneur à bail d'un bail emphytéotique, à construction ou à réhabilitation d'un immeuble bâti) eines bebauten Grundstücks ist. Wird die Immobilie oder das Recht im laufenden Jahr verkauft, schuldet der ursprüngliche Eigentümer bzw. Berechtigte die Grundsteuer für das gesamte Jahr. In Kaufverträgen wird üblicherweise allerdings vorgesehen, dass der Erwerber dem Verkäufer die Grundsteuer anteilig pro rata temporis für den Zeitraum ab Eigentumsübergang (in der Regel das Datum der notariellen Beurkundung) erstattet.  
 
Die Steuer wird auf der Grundlage eines. sog. Wohnwertes (valeur locative) berechnet, der von den Besonderheiten der Immobilie abhängt : Lage, Konstruktionskategorie, Wohnfläche, Ausstattung etc. Der Wohnwert wird jährlich durch ein entsprechendes nationales Gesetz anhand der Veröffentlichung eines Koeffizienten angepasst (für 2004 betrug der Koeffizient 1,015). Im Detail ist die Berechnung kompliziert und hängt von vielen örtlichen Besonderheiten ab, die hier nicht weiter vertieft werden können. 

Interessant ist hier allerdings, dass der französische Gesetzgeber die seit 1970 nicht mehr geänderten Grundlagen der Ermittlung des Wohnwertes (
valeur locative) derzeit auf völlig neue Beine stellt, wodurch es in Einzelfällen zu Zuwächsen in der Besteuerung von bis zu 500% gekommen ist oder noch kommen wird. Erklärtes Ziel des Gesetzgebers ist es, die Ungleichheiten zu beseitigen, die sich auf verschiedenen Ebenen und insbesondere auch innerhalb der Gemeinden zwischen einzelnen Bewertungsobjekten ergeben. So wurden beispielsweise im alten System seit den 60er Jahren errichtete Neubauten (bei denen man zum Zeitpunkt der Festlegung der bisher geltenden Kriterien im Jahr 1970 einen hohen Wohnkomfort vermutete) wesentlich höher besteuert als Altbauten aus der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts, selbst wenn diese zwischenzeitlich aufwendig saniert wurden.  Gerade bei letzteren, ist daher in Zukunft mit einer drastischen Erhöhung der Wohn- und Grundsteuer zu rechnen, wobei der Gesetzgeber die Gesetzesreform allerdings offensichtlich nur schrittweise zwischen 2014 und 2018 durchführen möchte. Die weitere Entwicklung ist abzuwarten.

Gleichzeitig mit der taxe foncière wird in den meisten Gemeinden auch eine Müllabfuhrsteuer (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) erhoben. Diese werden von der jeweiligen Gemeinde autonom festgelegt.

b) Wohnsteuer (taxe d’habitation)


Als Bewohner einer möblierten Wohnstätte (habitation meublée) sind Sie zur Zahlung der sog. Wohnsteuer (taxe d’habitation) verpflichtet, unabhängig davon, ob Sie Eigentümer, Mieter oder kostenlos zur Nutzung berechtigt sind. Auch diese Steuer wird zugunsten der Gemeinden und Départements erhoben.

Die Berechnung gestaltet sich ähnlich wie bei der Grundsteuer. Ausgangspunkt auch hier der Wohnwert (valeur locative). Für sozial schwache Haushalte bestehen zahlreiche Möglichkeiten, eine Ermässigung oder eine Befreiung von der Wohnsteuer zu erhalten.
 
Diese Steuer schuldet für das gesamte Jahr derjenige, der die Immobilie zum 1. Januar des laufenden Jahres (Stichtag) bewohnt. Wird die Immobilie im Laufe des Jahres verkauft, schuldet der ursprüngliche Eigentümer, wenn eine Eigennutzung vorlag, die Wohnsteuer für das gesamte Jahr. Es gilt mithin gegenüber der Finanzverwaltung der gleiche Grundsatz wie bei der Grundsteuer. Anders als bei der Grundsteuer sehen die Kaufverträge üblicherweise keine anteilige Erstattung durch den Erwerber vor, da die Wohnsteuer ja maßgeblich an die soziale und famliliäre Situation des Bewohners anknüpft.
 
5. Strafsteuer für leerstehende Gebäude (taxe sur les logements vacants)

In der Praxis weniger relevant ist die Erhebung der Strafsteuer für leerstehende Gebäude, die in allen Großstädten Frankreichs seit 1999 erhoben werden, in denen ein Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot herrscht. Die Erhebung der Steuer ist an das Vorliegen eines längerfristigen Leerstehens (mehr als 2 Jahre) gebunden und setzt ein Verschulden des Eigentümers voraus. Daneben bezieht sich die Steuer auch in der Regel nicht auf Immobilien, die als zweiter Wohnsitz oder Feriendomizil dienen (résidence sécondaire) oder die renoviert werden müssen.

6. Vermögenssteuer (ISF)

Natürliche Personen, die zwar aus französischer Sicht Steuerausländer sind, allerdings in Frankreich über Immobilienvermögen verfügen, sind in Frankreich für dieses Vermögen Vermögenssteuerpflichtig, wenn dessen Wert nach Abzug aller Verbindlichkeiten den Schwellenwert von 1.3 Millionen € übersteigt. Sie haben eine jährliche Vermögenssteuer (Impôt de solidarité sur la fortune; kurz: ISF) zu erklären und zu entrichten. Schwellenwert und die Erklärungspflicht beziehen sich jeweils auf einen Haushalt und damit regelmäßig auf Eheleute gemeinsam.

Die Einzelheiten der Berechnung des steuerbaren Vermögens sind recht komplex und können gerade bei in Frankreich belegenem Immobilienvermögen von Steuerausländern zahlreiche Problemfragen aufwerfen.

Insbesondere ist zu beachten, dass die Vermögenssteuer nicht etwa auf den Kaufpreis berechnet wird, sondern auf dem objektiven Verkehrswert der Immobilie zum 1. Januar des betroffenen Steuerjahrs. Mit steigendem Wert der Immobilie in den Jahren nach dem Kauf ändert sich mithin auch die Steuergrundlage – gleich, ob die Wertänderung auf die Marktlage oder Renovierungs- oder Verbesserungsarbeiten des Eigentümers zurückzuführen sind. Der Steuerbürger ist selbst für die jeweils aktuelle Ermittlung des objektiven Verkehrswertes verantwortlich. Er kann hierfür auch die Datenbank der Finanzverwaltung „PATRIM USAGERS“ konsultieren.

Der Wert dieses Vermögens wird verringert um den Betrag von Immobiliendarlehen, die nachweislich für den Erwerb der Immobilie aufgenommen worden sind, soweit sie zum Zeitpunkt der Steuererklärung nicht getilgt sind.

Auf das so ermittelte Nettovermögen werden seit 2013 für die Vermögenssteuer ISF folgende Steuersätze angewendet:

 

Nettovermögen 

Steuersatz ISF 2013

bis     800.000 €

0,00%

von    800.001 € bis   1.300.000 €

0,50%

von 1.300.000 € bis   2.570.000 €

0,70%

von 2.570.000 € bis   5.000.000 €

1,00%

von 5.000.000 € bis 10.000.000 €

1,25%

mehr als 10.000.000 €

1,50%

 


Wichtig für das Verständnis dieser Steuersätze ist, dass die Steuer zwar erst ausgelöst wird, wenn das steuerbare Frankreich-Vermögen 1,3 Mio EUR überschreitet – Steuern werden dann aber bereits erhoben auf den Betrag des Vermögenswertes, der 800.000 EUR überschreitet. Die Steuersätze sind stufenweise dann jeweils auf die betroffenen Vermögenstranchen anzuwenden.

In Hinblick auf die Erklärungspflichten unterscheidet das französische Recht wie folgt:

Bei steuerbarem Nettovermögen über 2,57 EUR, hat der Steuerzahler bis spätestens zum 15. Juni eine Steuererklärung mit dem Formular n° 2075 abzugeben, die auf der Situation zum 1. Januar beruht. Die Steuer ist bei Abgabe der Steuererklärung spontan vom Steuerzahler zu entrichten.

Bei steuerbarem Nettovermögen zwischen 1,3 und 2,57 Mio EUR erfolgt eine Angabe des Vermögens grundsätzlich zusammen im Rahmen der allgemeinen Jahreseinkommenssteuererklärung. Die Bezahlung erfolgt bei Erhalt des Steuerbescheids. Steuerausländer, die in Ermangelung von Einkünften aus französischer Quelle keine Jahressteuererklärung abgeben, erklären ihr französisches Vermögen durch eine gesonderte Steuererklärung über das Formular n° 2075 und führen die Steuer spontan ab.

 
 
7. Steuerrechtliche Relevanz von Vermietungen

Zahlreiche weitere steuerrechtliche Pflichten ergeben sich in der Regel aus der Vermietung der Immobilie, dies auch wenn der Eigentümer und Vermieter seinen Steuerwohnsitz im Ausland hat. 

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einer in Frankreich belegenen Immobilie sind nach dem bereits zitierten DBA grundsätzlich in Frankreich zu versteuern. Dies geschieht für Einkünfte natürlicher Personen im Rahmen einer französischen Einkommenssteuererklärung (déclaration des impôts sur les revenus)

In Frankreich unterliegt die Einkommenssteuer grundsätzlich einem progressiven Stufentarif (Erklärung 2014 für Einkünfte aus 2013) mit folgenden Ecksteuersätzen:

Einkünfte

Steuerprogression

bis 6.011

0 %

von 6.011 bis 11.991

5,5 %

von 11.991 bis 26.631

14 %

von 26.631 bis 71.397

30 %

von 71.397 bis 151.200

41 %

mehr als 151.200

45 %

hinzu kommen

  • gegebenenfalls ab Einkünften über 250.000 bzw. 500.000 3 % bzw. 4 % der sog. Sonderbeitrag auf hohe Einkommen (contribution exceptionnelle sur les hauts revenus),

  • Sozialabgaben in Höhe von 8 % bei Einkünften aus einer Arbeitstätigkeit (CSG von 7,5 % und CRDS von 0,5%) bzw. bei Kapitaleinkünften oder bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 15,5% (CSG 8,2% + CRDS 0,5% + prélevement social 5,4% + taxe additionnelle 0,3%   + revenu de solidarité active 1,10%),

  • weiter geplant ist – entsprechend dem Wahlversprechen von Franois HOLLANDE - eine Pauschale Besteuerung von 75% aller Einkünfte über 1Mio EUR, wobei hier bereits die Sozialabgaben (CSG/ CRDS) iHv. 8% enthalten sein sollen. Die weitere gesetzliche Ausgestaltung bleibt derzeit noch abzuwarten.

Steuerausländer, die in Frankreich nur ihr in Frankreich erzieltes Einkommen zu versteuern haben, werden allerdings mit dem Mindeststeuersatz von 20% bezogen auf diese Einkünfte besteuert. Wenn der Steuerausländer allerdings nachweist, dass der französische Steuersatz bezogen auf die gesamten in- und ausländischen Einkünfte niedriger wäre, wird dieser niedrigere Steuersatz bei der Festlegung der französischen Einkommenssteuer berücksichtigt. (Article 197 A du C.G.I.) .

Mit den Haushaltreformgesetzen von 2012 hat der französische Gesetzgeber auch die Mieteinkünfte von Steuerausländern der Sozialabgabepflicht unterworfen. Ebenso wie Wertzuwächse aus Immobilienverkäufen wurden auch Mieteinkünfte seit dem 01.01.2012 mit Sozialabgaben in Höhe von 15,5% belegt (Loi 2012-958 vom 16.08.2012, art. 29) .

****** NEU 26.02.2015 ***** Rückerstattung sichern für Vermietungen vor 2015!

Das oben bereits dargestellte Urteil des europäischen Gerichtshofs vom 26.02.2015 (Rechtssache C-623/13 de Ruyter) sowie die Stellungnahme des Finanzministeriums gilt allerdings auch hier. Geleistete Sozialabgaben für Vermietungen aus dem Jahr 2014 können noch teilweise zurückgefordert werden. Eine Verjährung tritt hier am 31.12.2016 ein

****** NEU 01.01.2016 ***** Bercy schlägt zurück – Wiedereinführung der „prélèvement sociaux“ für Steuerausländer ab 2016!

Ferner bezieht sich das oben bereits dargestellte neue Gesetz vom 21.12.2015, mit dem die Sozialabgaben für Steuerausländer wieder eingeführt wurden, auch für Einkünfte aus Vermietungen seit dem 01.01.2015, d.h. für alle Einkommenssteuererklärungen ab 2016.

 

Im Übrigen kommen hier je nach Art und Höhe der Einkünfte - wie für Steuerinländer folgende Besteuerungsarten in Frage: 

Die Einkünfte, die natürliche Personen aus der Vermietung von nichtmöbliertem Wohnraum erzielen, stellen nach französischem Verständnis sog. Einkünfte aus Grundvermögen (revenus fonciers) dar. Die Einkünfte, die natürliche Personen aus der gewöhnlichen Vermietung von möbliertem Wohnraum erzielen, stellen hingegen in der Regel gewerbliche Einkünfte (bénéfices industriels et commerciaux, kurz: BIC) dar.

Im Einzelnen gilt folgendes:

  • Im Rahmen der Einkünfte aus Grundvermögen (revenus fonciers) – das heißt bei der Vermietung von nichtmöbliertem Wohnraum - kommen je nach Höhe der Einkünfte folgende Besteuerungsarten in Frage:

- Bei jährlichen Bruttoeinnahmen aus Vermietung und Verpachtung bis 15.000 EUR kommt in der Regel  die sog. „micro-foncier“ Pauschalbesteuerung zum Ansatz: Von den Bruttoeinkünften wird ohne weiteren Nachweis ein Betriebsausgabenpauschbetrag von 30% abgezogen und die übrigen 70% dem anwendbaren Steuersatz unterworfen.  Alternativ kann der Steuerzahler allerdings auch die Realversteuerung  (régime réel) wählen.

- Bei jährlichen Bruttoeinnahmen aus Vermietung und Verpachtung über 15.000 EUR kommt stets die Realversteuerung (régime réel) zum Ansatz. Hierfür ist eine Einnahmeüberschussrechnung anzufertigen und der ermittelte tatsächliche Gewinn dem progressiven Stufentarif unterworfen. Die Ausgaben (frais et charges déductibles)  sind daher im Einzelnen darzulegen.  Als ansatzfähige Ausgaben sind anerkannt: Darlehenszinsen, Aufwendungen zum Unterhalt, zur Reparatur oder zur Verbesserung, Grundsteuern und  sonstige öffentliche Abgaben und Gebühren mit Ausnahme der Wohnsteuer, Versicherungen und Verwaltungskosten. Die Aufwendungen für den Erwerb können allerdings – mit Ausnahme bestimmter Investitionsmodelle im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus (heute: LOI DUFLOT, zuvor: SCELLIER, BORLOO, ROBIEN etc.) - nicht abgeschrieben werden.

  • Im Rahmen gewerblicher Mieteinkünfte (bénéfices industriels et commerciaux, kurz: BIC) – das heißt bei der Vermietung von möbliertem Wohnraum - kommen hier je nach Höhe der Einkünfte folgende Besteuerungsarten in Frage: 

- Bei jährlichen Bruttoeinnahmen aus gewerblicher Vermietung und Verpachtung bis 32.900 EUR kommt in der Regel die sog. „micro-BIC“ Pauschalbesteuerung zum Ansatz: Von den Bruttoeinkünften wird ohne weiteren Nachweis ein Betriebsausgabenpauschbetrag von 50% abgezogen und die übrigen 50% dem anwendbaren Steuersatz unterworfen.  Alternativ kann der Steuerzahler allerdings auch hier die Realversteuerung  (régime réel) wählen. Handelt es sich nicht um eine klassische möblierte Vermietung, sondern um die Vermietung von anerkannten bzw. zugelassenen Gastzimmern zu touristischen Zwecken (sog. gîtes ruraux, locations classées meublés de tourisme, châmbres d’hôtes) unterliegen Jahreseinkünfte sogar bis 82.200 € dem „micro-BIC“, zumal hier zur Bildung der steuerbaren Einkünfte ein pauschaler Abzug von 71% erfolgt, so dass pauschal und ohne weiteren Ausgabennachweis lediglich 29% der Bruttoeinnahmen der Steuer unterworfen werden.

- Bei jährlichen Bruttoeinnahmen aus gewerblicher Vermietung und Verpachtung über 32.900 EUR bei klassischer möblierter Vermietung bzw. über 82.200 € bei der Vermietung von anerkannten Gastzimmern kommt stets die Realversteuerung (régime réel) zum Ansatz. Hierfür ist eine Einnahmeüberschussrechnung bzw. Bilanz anzufertigen und der ermittelte tatsächliche Gewinn dem anwendbaren Steuersatz unterworfen. Auch hier sind die Ausgaben (frais et charges déductibles)  daher im Einzelnen darzulegen.  Anders als bei den nichtgewerblichen Mieteinkünften können hier neben den Darlehenszinsen im Rahmen einer Abschreibung für Abnutzung (amortissements)  mittelbar auch Aufwendungen für den Erwerb geltend gemacht werden. Für weitere Einzelheiten wird auf die Antwort zu Frage 4 verwiesen. Jährliche Bruttoeinkünften bis 783.000 EUR unterfallen der sog. vereinfachten Realbesteuerung (régime réel simplifié). Jährliche Bruttoeinkünften über 783.000 EUR unterfallen derzeit der sog. normalen Realbesteuerung (régime réel normal) mit Bilanzierungspflicht und gesteigerten Buchhaltungs-, Aufzeichnungs-, Inventar- und Nachweispflichten.

Die Besteuerung von Mieteinkünften von Gesellschaften - insbesondere der SCI - unterliegt besonderen Regeln. Diesen wird wegen der Komplexität ein eigener Artikel gewidmet. 
 
 
Letzte Aktualisierung des Artikels: 31.01.2016

Autor: Armin VIGIER, Rechtsanwalt-Avocat


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Rechtlicher Hinweis:

 

Diese Abhandlung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und soll lediglich einem ersten Überblick dienen. Insbesondere kann sie eine Einzefallbezogene Beratung nicht ersetzen. Naturgemäß kann daher für die hier gemachten Ausführungen keine Haftung übernommen werden. Für verbindliche Auskünfte im Einzelfall stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
 
 
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