Auch beim Kauf von Wohnungseigentum (copropriété) sind im französischen Recht neben den im Artikel über die Grundfragen des Immobilienerwerbs dargestellten allgemeinen Regeln zahlreiche Sondervorschriften zu beachten, die sich aus der Besonderheit der Teilung des Eigentums in Gesamt- und Sondereigentum sowie dessen jeweiliger Verwaltung durch den sogenannten syndic de copropriété ergeben. Die maßgeblichen Rahmenvorschriften finden sich zunächst im sog. Code de la Copropriété.

Vor dem Kauf eines Anteils an Wohnungseigentum (lot de copropriété) sollten einige Dinge überprüft werden, insbesondere die Verteilung der Gemeinschaftslasten (charges), der laufenden und künftigen Arbeiten (travaux).

Spätestens dem mit der Beurkundung des Kaufvertrags beauftragten Notar obliegt es, den Käufer über alle wesentlichen Fragen aufzuklären. Meistens ist aber bei der Einschaltung des Notars schon der bindende Vorvertrag abgeschlossen und eine Aufklärung dann meistens zu spät.

Daher sollten schon vor Unterzeichnung der sog. promesse über alle wichtigen Punkte Auskünfte eingeholt werden, insbesondere durch Anforderung der folgenden Dokumente:

• Satzung der Wohnungseigentümergemeinschaft (règlement de copropriété);
  
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (procès verbaux d'assemblées);
  
• Aufzeichnungen über die Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie (carnet d'entretien de l'immeuble);
  

Oft lohnt es sich auch, vorab schon einmal Kontakt mit einem Mitglied des Verwaltungsbeirates (conseil syndical) aufzunehmen. Häufig können bestehende aktuelle Probleme schon auf diese Weise sondiert werden.

Die Lektüre der Satzung der Eigentümergemeinschaft ermöglicht es zunächst, den Teilungsplan, so wie er im Kaufvertragsentwurf angegeben ist, auf seine Richtigkeit zu überprüfen. Daneben erlaubt sie es, sich einen Überblick über die Modalitäten der Nutzung des Sonder- und Teileigentums und ganz allgemein über die Regeln des „häuslichen Zusammenlebens“ zu verschaffen.

Auch die jeweiligen Lasten und Verpflichtungen des Wohnungseigentums sind in der Satzung geregelt. Der Erwerber erhält hierdurch einen Überblick über die quotenmäßige Verteilung der Lasten sowie etwaige Speziallasten der Miteigentümer.

Besondere Probleme können sich auch in Hinblick auf die Verteilung der Lasten zwischen Verkäufer und Käufer ergeben. Auch hier sind Satzung der Eigentümergemeinschaft und (Vor-)Vertragsentwurf genauestens auf die einschlägigen Regelungen zu überprüfen. Oftmals gehen danach die Lasten schon mit dem Datum der Unterzeichnnung der promesse auf den Käufer über – die entsprechenden Konsequenzen sollte man sich nötigenfalls fachkundig darlegen lassen.

Gleiches gilt im Übrigen für die von der Eigentümergemeinschaft geplanten Instandhaltungsarbeiten oder besondere bauliche Maßnahmen am Teil- oder auch Sondereigentum und die daraus resultierenden Aufwendungen. Die entsprechenden Belastungen können für den Käufer im Einzelfall erheblich sein und damit den Kauf insgesamt unattraktiv machen. Von entsprechenden Beschlüssen oder konkreten Vorhaben erfährt man insbesondere durch die Lektüre der Versammlungsprotokolle. Hier ist also besondere Obacht angezeigt.

Im Übrigen richtet sich der Kauf des Wohnungseigentums nach den bereits aufgezeigten allgemeinen Regeln, insbesondere wird nochmals an die Schutzvorschriften der Loi CARREZ sowie der Loi SRU erinnert. Wenn das Wohnungseigentum erst noch zu bauen ist, gelten freilich auch hier die maßgeblichen Sondervorschriften, die bereits dargestellt wurden.


Autor:  Armin VIGIER, Rechtsanwalt-Avocat

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