Rechtsinformationen
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Beim Kauf einer Immobilie in Frankreich und danach fallen eine Vielzahl steuerlicher Abgaben an, die bereits vor Abschluss des Vorvertrages in die Planung miteinbezogen werden sollten. Eine individuelle Beratung ist aufgrund der Komplexität auch der französischen Steuergesetze unumgänglich. Es versteht sich von selbst, dass auch eine etwaige gewerbliche Nutzung der Immobilie gerade für ausländische natürliche oder juristische Personen zahlreiche, im Einzelfall zu klärende Steuerfragen aufwirft. Lediglich folgende generelle Hinweise können gegeben werde: 1. Internationales Steuerrecht Zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der Französischen Republik besteht ein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerungen (DBA) und über gegenseitige Amts- und Rechtshilfe auf dem Gebiete der Steuern vom Einkommen und vom Vermögen sowie der Gewerbesteuern und der Grundsteuern vom 21. Juli 1959, in der durch das Revisionsprotokoll vom 9. Juni 1969 und die Zusatzabkommen vom 28. September 1989 und vom 20. Dezember 2001 geänderten Fassung. Danach haben natürliche Personen mit Wohnsitz in Deutschland (mehr als 183 Tage Aufenthalt im Jahr) ihr gesamtes Welteinkommen in Deutschland zu versteuern. In Ausnahme zu diesem Grundsatz weist das DBA das Besteuerungsrecht an Einkünften aus unbeweglichem Vermögen ausschließlich dem Belegenheitsstaat zu. Dies bedeutet zunächst, dass Steuern für sämtliche Einkünfte aus und alle laufenden Steuern (Private Veräußerungsgewinne und Einkünfte aus Vemietung und Verpachtung) auf das in Frankreich befindliche Immobilienvermögen ausschließlich in Frankreich erhoben werden können – dies mithin auch, wenn der Eigentümer seinen Wohnsitz in Deutschland hat. Die so erzielten steuerfreien Einkünfte erhöhen folglich nicht die in Deutschland steuerbaren Einnahmen (sog. Freistellungsmethode). Sie unterliegen dort allerdings dem sogenannten Progressionsvorbehalt nach § 32 a EStG: Die französischen Einkünfte werden in die Bemessung des Steuersatzes einbezogen, der auf das in Deutschland zu versteuernde Einkommen anzuwenden ist. Zu den in Deutschland erzielten Einkünften werden die durch die französische Immobilie erzielten Einkünfte addiert. Anhand der Summe wird der deutsche Steuersatz ermittelt. Dieser höhere Satz wird dann aber nur auf die deutschen Einkünfte angewendet. Sofern der Steuerpflichtige in Deutschland ohnehin schon den höchsten Steuersatz zahlt, ist der Progressionsvorbehalt unbeachtlich. Der Grundsatz des Progressionsvorbehalts gilt uneingeschränkt für positive Einkünfte. Für negative Einkünfte aus der Vermietung ausländischer Immobilien versagt jedoch das deutsche Steuerrecht (§ 2 a EStG) weitgehend die steuerliche Berücksichtigung. Ein negativer Progressionsvorbehalt, d.h. die Reduktion des durchschnittlichen Steuersatzes wegen der im Ausland erzielten Verluste, ist demnach nach dem Wortlaut des deutschen Gesetztes grundsätzlich nicht möglich. Allerdings hat der Europäische Gerichtshof erst jüngst in einem Urteil vom 21.02.2006 (EuGH Az. C-152/03 Ritter-Coulais) diese Ungleichbehandlung von ausländischen Vermietungsverlusten einerseits und positiven ausländischen Vermietungseinkünften andererseits für gemeinschaftsrechtswidrig erachtet. Damit muss die deutsche Finanzverwaltung auch ausländische Vermietungsverluste im Rahmen des Progressionsvorbehalts berücksichtigen. Für deutsche Steuerpflichtige, die Eigentümer einer in Frankreich vermieteten Immobilie sind, eröffnen sich damit neue steuerliche Verlustzuweisungsmöglichkeiten. Es darf allerdings erwartet werden, dass das Finanzamt versucht sein wird, langfristige steuerliche Verluste durch den Verweis auf die Grundsätze der steuerlichen „Liebhaberei“ – wie auch in reinen Inlandsfällen - von der Berücksichtigung auszuschließen. 2. Vom Verkäufer zu tragende Steuern: Besteuerung des Wertzuwachses, sog. plus-values immobilières Im Veräußerungsfall sieht der französische Gesetzgeber eine Besteuerung des Wertzuwachses vor, der sich seit der Anschaffung der Immobilie ergeben hat und der bei der Veräußerung vom Verkäufer realisiert wird. Allerdings hat der französische Gesetzgeber mit einem neuen Gesetz, das zum 01.01.2004 in Kraft getreten ist, die Berechnung der entsprechenden Steuer erheblich vereinfacht, den Kreis der von der plus-value Steuer befreiten Immobilienverkäufe wesentlich erweitert und auch den Steuersatz - zumindest für EU-Steuerbürger - erniedrigt: a) Berechnung des steuerbaren Wertzuwachses Zunächst ist zu beachten, dass die plus-value vollständig entfällt, wenn der Zeitpunkt der Anschaffung der Immobilie durch den Verkäufer bereits mehr als 15 Jahre zurückliegt – vor der Gesetzesreform entfiel sie erst nach 22 Jahren. Dies ergibt sich daraus, dass zur Ermittlung der steuerbaren plus-value an dem tatsächlichen Wertzuwachs für jedes Jahr der Inhaberschaft über dem fünften Jahr hinaus ein Abschlag von 10 % vorgenommen wird. Beispiel : Wenn der Verkäufer die zu verkaufende Immobilie 15 Jahre vor der Veräußerung erworben hat, so multipliziert man 10% x (15 Jahre – 5 Jahre) = 100% zu berücksichtigender Abschlag auf den vom Verkäufer realisierten Wertzuwachs. Damit besteht hier kein steuerbarer Wertzuwachs. Wenn der Verkäufer die Immobilie aber beispielsweise erst 13 Jahre zuvor selbst erworben hat, ist der Abschlag wie folgt zu berechnen: 10 % x (13 Jahre – 5 Jahre) = 80 %. Der steuerbare Wertzuwachs beträgt mithin noch 20 %. Daneben wurde mit der Reform auch die materielle Berechnung des Wertzuwachses vereinfacht: Zunächst wurde die Berücksichtigung der komplizierten und sich ständig ändernden Geldentwertungskoeffizienten (coefficient d'érosion monétaire) aufgehoben. Daneben kann der Anschaffungswert, der der plus-value Berechnung zugrunde zu legen ist, um folgende Beträge erhöht werden
Weiter dürfen zur Berechnung der plus-value vom Verkaufswert folgende Positionen abgezogen werden:
Der so ermittelte Wertzuwachs ist der Steuerberechnung zugrundezulegen. b) Steuerbefreiungen in besonderen Fällen: In einigen besonderen Fällen stellt der französische Gesetzgeber den Wertzuwachs vollständig von der Besteuerung frei:
c) Höhe der plus-value Steuer und Verfahren Wenn nach den obigen Ausführungen ein steuerbarer Wertzuwachs vorliegt, stellt sich die Frage, in welcher Höhe Steuern anfallen und auf welche Weise diese zu erklären und zu leisten sind. Auch hier hat die Gesetzesreform weitere Neuerungen gebracht: Für Personen, die ihren Steuerwohnsitz in Frankreich haben, beträgt die Steuer seit dem 01.01.2005 27 % (taux forfaitaire 16% + CSG 8,2% + CRDS 0,5% + prélevement social 2% + taxe additionnelle 0,3%) des nach obigen Regeln berechneten Wertzuwachses . Die Steuer wird als Quellensteuer erhoben und nicht etwa als Einkommenssteuer. Vielmehr wird die Steuer unmittelbar mit dem Verkauf fällig. Das Gesetz verpflichtet den Notar, die entsprechende Steuererklärung Namens und im Auftrag des Verkäufers anzufertigen sowie aus dem treuhänderisch empfangenen Kaufpreis die Steuer zu begleichen. Die Berechnung und Höhe der Steuer für Verkäufer, die Ihren Steuerwohnsitz nicht in Frankreich haben und die Staatsangehörige eines Mitgliedsstaates der Europäischen Union sind, entsprechen denjenigen der französischen Steuerinländer. Für alle anderen Steuerausländer, d.h. solche die ihren Steuerwohnsitz nicht in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union haben, beträgt der Steuersatz weiterhin 33 1/3%. d) Einschaltung des sog. représentant accrédité – SARF S.A. Seit dem 1. März 2004 verpflichtet der französische Gesetzgeber Steuerausländer, bei der Erklärung und Abführung der plus-value einen speziell hierfür akreditierten Vertreter (représentant accrédité) zwischenzuschalten, der für die Richtigkeit der Erklärung haftet. (Article 244 bis A du C.G.I.; Article 171 quater annexe II du C.G.I.) Die Notare schalten in der Regel die entsprechend staatlich anerkannte Gesellschaft des Privatrechts SARF S.A. (Société accréditée de représentation fiscale, Aktiengesellschaft des französischen Rechts) mit Sitz in Paris ein, die mittlerweile wohl eine Monopolstellung erlangt haben dürrfte. Freilich entstehen hierdurch weitere Kosten, die vom Verkäufer zu tragen sind. Eine Ausnahme von der Steuererklärungspflicht und Einschaltung des représentant accrédité besteht lediglich in Fällen, in denen entweder der Kaufpreis weniger als 150.000 € beträgt oder in Anbetracht des Zeitablaufs zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie absehbar keine plus-value Steuer zu entrichten ist. 3. Vom Käufer zu tragende Steuern Das französische Steuerrecht unterscheidet hinsichtlich der übrigen mit dem Erwerb einer Immobilie anfallenden Steuern zwischen dem Kauf „neuer“ und „alter“ Immobilien. a) Kauf neuer Immobilien: Mehrwertsteuer (TVA) „Neu“ im steuerrechtlichen Sinne sind insofern Immobilien, die vor weniger als 5 Jahren fertiggestellt wurden und seitdem nicht oder nur an Immobilienhändler, nicht also an Privatpersonen, weiterverkauft wurden. Ebenso behandelt wird der Kauf von unbebauten Grundstücken und der Kauf von erst noch fertigzustellenden Gebäuden. Beim Kauf einer solchen „neuen“ Immobilie fallen die französische Umsatzsteuer (TVA) in Höhe von 19,6 % des Kaufpreises zuzüglich einer sog Publizierungssteuer (taxe de publicité) von 0,6% bzw. inklusive der sog. frais d’assiette von 0,615% an. b) Kauf alter Immobilien: Registersteuern (Droits d'enrgistrement) Beim Kauf einer „alten“ Immobilie dagegen fallen zunächst Grundsteuern in Form der sog. Registersteuern (droit d’enregistrement) an, die ebenfalls vom Käufer zu tragen sind. Diese Registersteuern betragen seit dem 01.01.2006 nunmehr in der Regel insgesamt 5,09 % des Kaufpreises, gleich ob es sich um den Erwerb einer gewerblich oder zu Wohnzwecken genutzten Immobilie handelt. Diese Registersteuer setzt sich zusammen aus der sog. Departementsteuer (taxe départementale) in Höhe von 3,6 %, der Staatsabgabe (Droit au profit de l’Etat) in Höhe von 0,2 % und der sog. Gemeindesteuer (taxe communale) in Höhe von 1,2 %, sowie dem sog. prélèvement pour frais d’assiette von 2,5% auf die Gemeindesteuer. Beim Kauf einer „alten“ Immobilie im selben Wert von 150.000 € kommt man also nur auf Steuerabgaben i. H. von 7.635 €. Je nach Art und Belegenheit der Immobilie gelten vereinzelt territoriale Sonderregeln, durch die die genannten Besteuerungssätze modifiziert werden – dem ist im Einzelfall also nachzugehen. 4. Laufende Steuern nach Erwerb Besitz und Nutzung der Immobilie lösen unabhängig von der Veräußerung noch die folgenden Steuern aus: a) Grundsteuer (taxe foncière) Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Lokalsteuer für bebaute Grundstücke zugunsten der Gemeinden und Départements. Grundsteuer hat in Frankreich zu zahlen, wer zum 1. Januar eines Jahres entweder Volleigentümer (propriétaire), Nießbrauchsberechtigter (usufruitier) oder Erbbaurechtsnehmer (preneur à bail d'un bail emphytéotique, à construction ou à réhabilitation d'un immeuble bâti) eines bebauten Grundstücks ist. Wird die Immobilie oder das Recht im laufenden Jahr verkauft, schuldet der ursprüngliche Eigentümer bzw. Berechtigte die Grundsteuer für das gesamte Jahr. Die Steuer wird auf der Grundlage eines. sog. Wohnwertes (valeur locative) berechnet, der von den Besonderheiten der Immobilie abhängt : Lage, Konstruktionskategorie, Wohnfläche, Ausstattung etc. Der Wohnwert wird jährlich durch ein entsprechendes nationales Gesetz anhand der Veröffentlichung eines Koeffizienten angepasst (für 2004 betrug der Koeffizient 1,015). Im Detail ist die Berechnung kompliziert und hängt von vielen örtlichen Besonderheiten ab, die hier nicht weiter vertieft werden können. Gleichzeitig mit der taxe foncière wird in den meisten Gemeinden auch eine Müllabfuhrsteuer (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) erhoben. Diese werden von der jeweiligen Gemeinde autonom festgelegt. b) Wohnsteuer (taxe d’habitation) Als Bewohner einer möblierten Wohnstätte (habitation meublée) sind Sie zur Zahlung der sog. Wohnsteuer (taxe d’habitation) verpflichtet, unabhängig davon, ob Sie Eigentümer, Mieter oder kostenlos zur Nutzung berechtigt sind. Auch diese Steuer wird zugunsten der Gemeinden und Départements erhoben. Die Berechnung gestaltet sich ähnlich wie bei der Grundsteuer. Ausgangspunkt ist hier allerdings der katasteramtlich festgestellte Wohnwert (valeur locative cadastrale). Für sozial schwache Haushalte bestehen zahlreiche Möglichkeiten, eine Ermässigung oder eine Befreiung von der Wohnsteuer zu erhalten. 3. Strafsteuer für leerstehende Gebäude (taxe sur les logements vacants) In der Praxis weniger relevant ist die Erhebung der Strafsteuer für leerstehende Gebäude, die in allen Großstädten Frankreichs seit 1999 erhoben werden, in denen ein Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot herrscht. Die Erhebung der Steuer ist an das Vorliegen eines längerfristigen Leerstehens (mehr als 2 Jahre) gebunden und setzt ein Verschulden des Eigentümers voraus. Daneben bezieht sich die Steuer auch in der Regel nicht auf Immobilien, die als zweiter Wohnsitz oder Feriendomizil dienen (résidence sécondaire) oder die renoviert werden müssen. 4. Vermögenssteuer (ISF) Natürliche Personen, die über in Frankreich belegenes Vermögen verfügen, dessen Wert nach Abzug aller Verbindlichkeiten mehr als 732.000 € (VZ 2005) beträgt, haben eine jährliche Vermögenssteuer (Impôt de solidarité sur la fortune; kurz: ISF) zu entrichten. Die Einzelheiten der Berechnung des steuerbaren Vermögens sind recht komplex und können gerade bei in Frankreich belegenem Immobilienvermögen von Steuerausländern zahlreiche Problemfragen aufwerfen. Ein Problem stellt sich hier zunächst bei der Ermittlung des steuerbaren Nettovermögens. Grundsätzlich können nämlich hierbei zahlreiche Verbindlichkeiten in Abzug gebracht werden, wie etwa Darlehen, Forderungen Dritter, bestimmte Steuerzahlungspflichten etc. Problematisch bei Steuerausländern mit einer Immobilie in Frankreich ist aber, dass die Verbindlichkeiten – auch wenn sie möglicherweise einen Bezug zur Immobilie aufweisen - oftmals nur im Ausland bestehen (z.B. Darlehen einer deutschen Bank für die Finanzierung einer französischen Immobilie) Es besteht hier die Gefahr, dass diese von der französischen Finanzverwaltung nicht als abzugsfähig anerkannt werden. Ferner stellt sich die Frage der Bewertung des Immobilienvermögens. Auszugehen ist hierbei grundsätzlich vom tatsächlichen Marktwert. Im Zweifelsfall muss dieser durch einen oder mehrere anerkannte Sachverständige ermittelt werden, was wiederum neue Kosten auslöst. Ist die Immobilie allerdings bewohnt, kann für die Steuerberechnung in der Regel pauschal 20 % vom Marktwert abgezogen werden. Daneben gibt es zahlreiche Sondervorschriften zur Privilegierung bestimmter Personengruppen: So entfällt beispielsweise die Vermögensteuer oder sie ist reduziert, wenn das Vermögen zur Ausübung eines Berufs eingesetzt wird oder wenn das Vermögen aus empfangenen Schadensersatzleistungen für körperliche Verletzungen besteht etc. Der Wert des ermittelten steuerbaren Nettovermögens wird mit folgenden prozentualen Steuersätzen (2007) besteuert:
5. Steuerrechtliche Relevanz von Vermietungen Zahlreiche weitere steuerrechtliche Pflichten ergeben sich in der Regel aus der Vermietung der Immobilie, dies auch wenn der Eigentümer und Vermieter seinen Steuerwohnsitz im Ausland hat. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einer in Frankreich belegenen Immobilie sind nach dem bereits zitierten DBA grundsätzlich in Frankreich zu versteuern. Dies geschieht für Einkünfte natürlicher Personen im Rahmen einer französischen Einkommenssteuererklärung (déclaration des impôts sur les revenus) In Frankreich unterliegt die Einkommenssteuer grundsätzlich einem progressiven Stufentarif mit Ecksteuersätzen von 5,5 bis 40 % (2007). Steuerausländer, die in Frankreich nur ihr in Frankreich erzieltes Einkommen zu versteuern haben, werden allerdings mit dem Mindeststeuersatz von 25% bezogen auf diese Einkünfte besteuert. Wenn der Steuerausländer allerdings nachweist, dass der französische Steuersatz bezogen auf die gesamten in- und ausländischen Einkünfte niedriger wäre, wird dieser niedrigere Steuersatz bei der Festlegung der französischen Einkommenssteuer berücksichtigt. (Article 197 A du C.G.I.) Daneben gibt es auch ein komplexes System zum Verlustabzug, das an dieser Stelle allerdings wegen seines Umfangs nicht weiter vertieft werden kann. Gleiches gilt für die besonderen steuerrechtlichen Konsequenzen der gewerblichen Vermietung oder wenn die Vermietung durch eine Immobiliengesellschaft, die ihrerseits Eigentümerin ist, erfolgt. Hier gilt es, sich über die jeweils aktuellen Pflichten und Steuersparmöglichkeiten im Einzelfall fachkundig beraten zu lassen. Autor: Armin VIGIER, Rechtsanwalt-Avocat KLIMA & VIGIER Rechtsanwäle - Avocats Thierschstr. 27 D-80538 Munich Tel. ++49 (0)89 210 35 160 Fax ++49 (0)89 210 35 170 Rechtlicher Hinweis: Diese Abhandlung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und soll lediglich einem ersten Überblick dienen. Insbesondere kann sie eine Einzefallbezogene Beratung nicht ersetzen. Naturgemäß kann daher für die hier gemachten Ausführungen keine Haftung übernommen werden. Für verbindliche Auskünfte im Einzelfall stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
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